신탁등기 부동산 계약 절차와 주의사항/신탁등기 빌라 전세, 상가 임대, 원룸 전세는 안전할까요? 최우선 상환금을 받을 수 있을까요?

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신탁등기 부동산 계약 절차와 주의사항/신탁등기 빌라 전세, 상가 임대, 원룸 전세는 안전할까요? 최우선 상환금을 받을 수 있을까요?

신탁등기 부동산 계약 절차와 주의사항 신탁등기 빌라 전세, 상가 임대, 원룸 전세 신탁등기 부동산 최우선 변제금을 받을 수 있습니까?

안녕하세요 김해토마토부동산 한서윤 소장입니다.신탁등기 부동산은 중개사도 매우 어렵고 실무적으로도 위험한 물건이기도 합니다.하지만 반드시 그 물건을 계약을 해야 하는지, 신탁등기 부동산에 대해 잘 모르고 이미 계약을 했다면 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다.

공인중개사 입장에서 ‘신탁등기’된 부동산 물건을 받게 되면 과연 이 물건을 중개해도 되는지부터 생각하게 됩니다. 그만큼 중개사고도 많이 발생해 위험부담이 있기 때문이고 계약을 진행하는 과정이 일반 매물에 비해 어렵기 때문입니다.

공인중개사 입장에서 ‘신탁등기’된 부동산 물건을 받게 되면 과연 이 물건을 중개해도 되는지부터 생각하게 됩니다. 그만큼 중개사고도 많이 발생해 위험부담이 있기 때문이고 계약을 진행하는 과정이 일반 매물에 비해 어렵기 때문입니다.

사전적 정의에서 “신탁”는 내 재산을 신탁 회사에 믿고 맡기는 것입니다.여기서 오해가 ” 맡기”이란 표현인 것 같지만, 맡긴다는 것은 “일시적으로 보관한다”라는 의미가 있고 부동산 계약을 추진할 때 신탁 회사는 명분상 존재한다고 생각하는 것도 가끔 있습니다.신탁 등기된 부동산은 신탁 회사(수탁자)과 금융 기관(우선 수익자)의 동의를 얻어야 임대차 계약이 없어요.만약 이를 어기고 계약을 하게 되면 중개사로 이어질 가능성이 있어서 위탁자(건물주;임대인)이 신탁 회사와 우선 수익자의 동의서를 얻는 데 비협조적이거나 동의를 얻어야 중개를 하지 않는 것이 옳습니다.임대차 계약서와 함께 신탁 회사와 우선 수익자의 동의서를 반드시 첨부한 후 임대차 만기 또는 해지 시 임대 보증금 반환 의무가 어디에 있는지 보증금 및 월세 지급 계좌는 누구의 것이 돼야 하는지를 확인해야 합니다.또, 임대차의 갱신을 실시하는 경우에도 신탁 회사와 우선 수익자의 동의를 받아야 합니다.

사전적 정의에서 신탁은 내 재산을 신탁회사에 믿고 맡기는 것을 말합니다. 여기서 오해를 사는 것이 ‘맡긴다’라는 표현이라고 생각하지만 맡긴다는 것은 ‘일시적으로 보관한다’는 의미가 있고, 부동산 계약을 진행할 때 신탁회사는 명분상 존재한다고 생각하는 분들도 간혹 있습니다. 신탁등기된 부동산은 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)의 동의를 얻어야 임대차계약을 할 수 있습니다. 만약 이를 어기고 계약을 하게 되면 중개사로 이어질 수 있으므로 위탁자(건물주;임대인)가 신탁회사와 우선수익자로부터 동의서를 얻는 데 비협조적이거나 동의를 얻지 않으면 중개를 하지 않는 것이 맞습니다.임대차 계약서와 함께 신탁사와 우선수익자의 동의서를 반드시 첨부해 임대차 만기 또는 해지 시 임대보증금 반환 의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 또한 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 얻어야 합니다.

사전적 정의에서 신탁은 내 재산을 신탁회사에 믿고 맡기는 것을 말합니다. 여기서 오해를 사는 것이 ‘맡긴다’라는 표현이라고 생각하지만 맡긴다는 것은 ‘일시적으로 보관한다’는 의미가 있고, 부동산 계약을 진행할 때 신탁회사는 명분상 존재한다고 생각하는 분들도 간혹 있습니다. 신탁등기된 부동산은 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)의 동의를 얻어야 임대차계약을 할 수 있습니다. 만약 이를 어기고 계약을 하게 되면 중개사로 이어질 수 있으므로 위탁자(건물주;임대인)가 신탁회사와 우선수익자로부터 동의서를 얻는 데 비협조적이거나 동의를 얻지 않으면 중개를 하지 않는 것이 맞습니다.임대차 계약서와 함께 신탁사와 우선수익자의 동의서를 반드시 첨부해 임대차 만기 또는 해지 시 임대보증금 반환 의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 또한 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 얻어야 합니다.

신탁등기부동산임대차계약진행순서

임대인이 위탁자로 되어 있는 경우 임대인은 위탁자로 기입하고 임대보증금 반환의무가 위탁자인 경우 임차인은 수탁자에게 청구소송을 할 수 없다.

신탁등기용어의 정의*위탁자=신탁자:원소유자(건물주;임대인)*수탁자:등기사항 전부증명서 갑구에 기재된 신탁회사(대내외적 소유자)*우선수익자:위탁자에게 돈을 빌려준 금융기관(~금고, ~수협 etc.)*수익자:보증금 및 월세를 받는 주체*주채무자:우선수취인(금융기관)에게 돈을 빌려줄 것*기한이익상실:금융기관이 채무자의 신용위험이 높아질 경우 대출금을 만기전에 회수하는 것을 말한다. 채무자가 원금이나 이자를 연체할 경우 담보가치가 급격히 하락하고 부채비율이 높아질 경우 금융기관은 대출을 회수하게 된다.

1.신탁원부 발급 및 확인-등기사항 전부 증명서에서 발급받아 신탁원부를 발급받으러 가야 합니까?-신탁원장번호를 알아야 합니까?* 발급기관 : 등기소*비용 : 등기소기본 1200원/온라인 9000원신탁 등기된 부동산의 임대차 계약을 하려면 신탁 원부를 발급 받은 특약 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.신탁 원부는 등기소에서 발급이 가능하고 온라인으로 발급이 가능하지만, 등기소에서 발급 받으면 기본 1200원으로 저렴하게 발급 받을 수 있지만 온라인으로 발급되자 9000원으로 다소 높은 비용이 걸립니다.등기소가 가까울 경우는 직접 방문하고 발급 받도록 하겠습니다.(신탁 전자의 매수가 많을 경우 추가 금액이 발생합니다.)그리고 신탁 대장을 발행하면 기본적으로 해당 물건의 등기 사항 전부 증명서(말소 포함)을 함께 발행하기에, 미리 등기부를 발행할 필요는 없습니다.신탁 원장의 번호는 미리 알아 둬야 하지는 않습니다.등기소에 가면 해당 물량의 주소를 등기소 직원에게 알리어 주면 스스로 발행하고 줍니다.2. 신탁원부에서 확인해야 할 주요 내용등기 사항 전부 증명서만 보고을구에 근저당권 및 이하 제한 물권(가압류 등)이 없다고 완전히 깨끗하고 안전한 것이다~ 해서는 안 됩니다.등기부에는 안 나오지만 신탁 원부에는 위탁자가 실제로 금융 기관에서 빌린 부채가 나오기 때문에 신탁 원부를 확인해야 합니다.우선 수익자는 누군가:우선 수익자는 위탁자에게 돈을 대준 금융 기관입니다.(000금고 00수협)우선 수익자가 다수 있는 경우:우선 수익자가 복수 있는 경우는 대표 우선 수익자 금융 기관에 전화를 모두 동의서를 받도록 하겠습니다.수익권 증서 발행 금액(대출 금액):등기부에는 나오지 않은 대출 금액이 신탁 대장에는 나옵니다.대출 금액과 수익 한도액을 체크합니다.수익 한도 금액(채권 최고액)와 선순위 보증금을 합한 금액이 실거래가(감정 가격)의 70%~80%이상이면 위험한 물건이라고 생각합니다.신탁 원본 가격:보장된 부동산 물건 가치 금액입니다.실제로 경범 공매이 실시된 경우를 생각하고, 기재된 금액의 70~80%를 따지고 봅니다.임대 보증금 반환 주체는 누군가:가장 중요한 항목입니다.임대 보증금을 위탁자(건물주)이 받아 수탁자(신탁 회사)나 우선 수익자(금융 기관)에 돌려주면서 반환시에는 위탁자(건물주)이 반환할 것인가, 위탁자가 보증금을 보관하고 반환 시에 위탁자가 직접 반환하는지를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.임대 보증금을 위탁자가 반환하는 경우:관리 신탁이 아니라 담보 신탁의 경우는 일반 금융권에서 대출이 어렵거나 더 많은 대출을 받기 위해서 신탁 회사에 소유권을 넣어 두고 높은 금리로 돈을 더 많이 빌리는 경우입니다.그러므로 위탁자의 신용 상태가 좋다고는 말하기 어렵습니다.임대 보증금을 위탁자가 보관하고 반환할 경우는 임대 보증금을 최소화하는 것을 추천합니다.경범 공매 시작을 할 경우 경범 공매 출시 후는 집세는 내지 않고 버티지만 그 기간을 1년으로 보면 1년치 월세를 미리 보증금으로 취하는 것이 그래도 안전하지만, 그렇게 하여 주는 임대인이 있는지 생각하고 보겠습니다.임대 보증금을 신탁 회사로부터 돌려받으면 안전합니다만 그렇게 특약을 넣어 주는 신탁 회사들이 있는지 생각하고 보겠습니다.주로 신탁 회사(수탁자)는 임대차 보증금에 대한 반환 책임을 지지 않습니다.신탁 원부의 특약과 동의서의 특약 내용에 수탁자는 임대차에 대한 일체의 책임을 지지 않는다고 명시되어 있는 경우 보증금은 위탁자에서 반환되야 합니다.3.신탁원장에 기재된 대출금액과 우선보증금 및 월세확인신탁원부에 기재된 대출금액과 선순위 보증금을 합한 금액을 계산하여 실거래가액(감정가액)보다 70~80% 이상이면 위험을 인지하고 계약합니다.또 제2금융기관은 제1금융권보다 금리가 높고 임대차 월세보다 지출되는 금융이자가 많은지 계산해보도록 하겠습니다. 4. 위탁자가 우선 수익자에게 동의를 얻다공인중개사가 의뢰받은 물건의 신탁원부를 발급받아 특약내용을 검토한 후 (기본내용을 알아야 위탁자와 크로스체크를 할 수 있는) 위탁자(원소유자; 건물주)에게 전화를 걸어 임대차가 가능하며, 선순위 보증금과 총 월세가 얼마인지 물어본 후 우선수익자에게 직접 전화하여 임대차계약을 해도 되는지 동의를 구하도록 합니다.위탁자가 우선수익자에게 직접 통화를 하지 않고 중개사가 우선수익자에게 동의하는지 물어보면 회신을 해주지 않는 금융기관도 있으니 참고하시기 바랍니다.먼저 수익자와 수탁자의 특약 내용을 알아보겠습니다.5.우선 수익자와 수탁자의 동의를 얻은 후 계약서 작성 or 임대차계약서 작성 후 동의서 받기 – 특약내용 확인 받기원칙은 우선 수익자와 수탁자의 동의를 얻은 후, 임대차 계약서를 작성해야 하지만, 실무에서는 임대차 계약서를 작성하고 가져오면 동의서를 주겠다는 곳이 대부분이므로, 임대차 계약서를 작성한 뒤 특약 사항에서 우선 수익자와 수탁자의 동의가 없는 경우는 본 계약은 무효라며 임대인이 받은 금액은 모두 임차인에게 반환한다.다는 조항을 반드시 해야 합니다.임대차 계약서를 작성하고 특약 사항에 관해서 우선 수익자의 컨펌을 받지 않으면 동의서가 안 와서 특약 사항에 대해서 돌려보내지 않을 경우도 있으므로 주의해야 합니다.우선 수익자가 임대차 계약서를 확인하고 신탁 회사(수탁자)에 보내고, 신탁 회사에서도 동의해야 합니다.6. 임대차 계약 후 우선 수익자와 수탁자 동의서 후첨하기임대차 계약서를 작성해 우선 수익자에게 보내면 우선 수익자와 수탁자가 검토해 최종 컨펌이 떨어지면 동의서를 보내주게 됩니다. 받은 동의서는 임대인, 임차인, 중개사가 각자 보관하도록 하겠습니다.신탁등기 전세사기 소식 ↓↓↓↓↓↓클릭↓↓↓↓↓↓↓전세사기 이번엔 신탁 속임수에 당한다 신탁원장 꼭 확인 [앵커] 이번에는 또 다른 전세 사기 소식입니다. 서울 관악구 일대 세입자 10명 보증금 가로챈 점…news.kbs.co.kr전세사기 이번엔 신탁 속임수에 당한다 신탁원장 꼭 확인 [앵커] 이번에는 또 다른 전세 사기 소식입니다. 서울 관악구 일대 세입자 10명 보증금 가로챈 점…news.kbs.co.kr신탁등기임대계약의 궁금한 사항 중개사고 예방을 위한 중개사의 관점질문 임대차 계약서의 임대인이 위탁자로 되어 있고 신탁회사의 인감은 없는데 괜찮을까요?답신탁원부 특약에 따라 임대인을 누구로 정하느냐가 다르기 때문에 해당 부동산 신탁원부 특약 내용을 살펴봐야 합니다.신탁원부 특약에 <위탁자를 임대인>으로 한다는 문구가 기재되어 있는 경우 임대인은 위탁자의 이름과 서명을 받으면 되며, <수탁자와 우선수익자의 서명 및 날인은 임대차 동의서로 대체한다>는 특약 문구를 넣으면 됩니다.질문위탁자(건물주;임대인)가 우선수익자와 신탁회사에 동의를 구하는 것이 귀찮고 짜증이 나는데 이런 경우 그냥 계약을 해도 되나요?답신탁 등기가 되어 물건인데 위탁자가 동의서를 구하는데 비협조적이거나 짜증이 난다면 나라면 그 물건은 계약을 하지 않겠습니다. 많은 것 중에서 왜 하필 위험한 것에 고객의 소중한 재산을 담보해야 할까요?손님이 급해서 계약금을 먼저 입금하면 아무리 담보해도 중개사가 거기에 말려들면 안됩니다.질문. 새 오피스텔인데, 분양 사무실에서 분양 회사에서 작성한 계약서에 계약을 하려고 합니다.분양 사무실 직원 분이 나만 믿고 하면 된다고 하는데 바로 진행해도 좋습니까?답 신탁 등기된 신축 오피스텔을 분양 사무실에서 본인만 믿고 계약하자고 말하자면, 우선 중개사의 입장으로는 중개를 하지 않는 게 좋고 분양 사무실 내의 자율 계약서에 임차인에 분리되도록 적용되는 특약 내용이 없는지 잘 보고, 고객에게 설명을 충분히 해야 합니다.분양 사무실에서 신탁 회사와 우선 수익자의 동의서를 계약서 작성 후 일주일 이내에 첨부하려면 임대차 계약서에<본 계약서 작성 후 신탁 회사와 우선 수익자의 동의서를 일주일 이내에 후첨하고 이를 위반할 경우 본 계약은 무효라며 임대인은 임차인으로부터 받은 모든 금액을 반환한다.>액 특약하도록 하겠습니다.나만 믿겠다는 사람이 가장 믿지 못하는 사람입니다.질문임대보증금을 위탁자가 받아 우선수익자(금융기관)에게 지급하고 만기 시 임대보증금을 위탁자가 직접 마련해 임차인에게 반환하라고 하는데 이게 맞나요?답신원부 특약 내용을 잘 살펴보시기 바랍니다.신탁원부 특약은 각 건별로 다르므로 신탁원부 계약 내용 중 <임대차>에 관한 조항을 보면 답을 알 수 있습니다.질문 정말 마음에 드는 신축 원룸을 찾았는데 신탁등기가 되어 있어요. 소액 임차인이라면 최우선 상환금은 받을 수 없습니까?답원칙은 신탁등기된 물건에 임대한 경우 임차인은 최우선변제금을 받을 수 없습니다.질문신탁 등기된 건물로 임대차하려고 하는데 경매가 실시되면 월세를 내지 않고 보증금을 잊고 있으면 되나요?답 보통 경매가 실시되면 바로 매각되는 것이 아니라 몇 달 또는 1년 이상 걸릴 수도 있기 때문에 경매개시결정 통보를 받으면 그 이후에는 월세를 내지 않고 보증금에서 제하고 점유하면 됩니다.통상 신탁등기된 건물의 관리주체는 위탁자가 되지만 경매개시결정으로 위탁자가 실종되면 건물관리가 제대로 이뤄지지 않을 가능성이 높아지므로 관리의 문제도 생각해봐야 합니다.신탁등기 임대차계약이 부담스러운 건 절차도 그렇지만 담보된 대출금액이 많기 때문에 요즘처럼 전세사기로 시끄럽고 대출금리도 높은 시국에는 하고 싶지 않은 게 사실입니다. 그럼에도 불구하고 고객(임차인)이 꼭 하고 싶다면 중개사는 모든 내용을 설명해야 합니다.신탁등기 임대차계약이 부담스러운 건 절차도 그렇지만 담보된 대출금액이 많기 때문에 요즘처럼 전세사기로 시끄럽고 대출금리도 높은 시국에는 하고 싶지 않은 게 사실입니다. 그럼에도 불구하고 고객(임차인)이 꼭 하고 싶다면 중개사는 모든 내용을 설명해야 합니다.신탁등기 임대차계약이 부담스러운 건 절차도 그렇지만 담보된 대출금액이 많기 때문에 요즘처럼 전세사기로 시끄럽고 대출금리도 높은 시국에는 하고 싶지 않은 게 사실입니다. 그럼에도 불구하고 고객(임차인)이 꼭 하고 싶다면 중개사는 모든 내용을 설명해야 합니다.토마토부동산공인중개사사무소 경상남도 김해시 내외중앙로 33108호토마토부동산공인중개사사무소 경상남도 김해시 내외중앙로 33108호토마토부동산공인중개사사무소 경상남도 김해시 내외중앙로 33108호